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원룸 신축 공사 비용 및 진행 과정

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작성자 가온D&C 작성일19-07-10 16:58 조회96회 댓글0건

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원룸 신축 공사 비용 및 진행 과정에 대하여 알아 보도록 하겠습니다

(주택 임대 사업 소득 외 신축 판매 사업으로도 소득을 얻자)

 

 

1. 부지 선정

 

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일단 주택 임대 사업 및 신축 판매 사업을 하기 위해

가장 중요한부분이 부지 선정이라고 할수 있겠습니다

부지 선정이 수익률에 상당히 중요한 요인이 될수 있으며

추후 매매가격이 산정 되는 가장 큰 요인이기 때문이죠

 

부지 선정에 여러 가지 요인들이 있습니다

크게 보면 교통편,주변환경,도로조건,방향 등이 있으며

세부적으로는 무수히 많은 요인이 있죠

 

어떠한 목적으로 사용할거냐에 따라 이 무수히 많은 요인 중

우선시 되야 하는 요인이 있을겁니다

 

저희가 진행하는 주택 임대 사업 및 신축 판매 사업을 목적으로 한다면

임대 진행이 수월하여야 하며 , 추후 건물을 지어서 판매 할때

시세 차익 및 개발 차익 , 매매 차익을 많이 남길수 있어야 하며

수익률이 잘나올만한 원룸의 갯수와 크기가 나와 줘야 합니다

 

저희가 주로 하고 있는 다중 주택의 경우 작게는 원룸 12개

많게는 원룸 20개 정도 나옵니다

 

물론 부지의 면적에 따라 방갯수가 달라지기도 하지만

비슷한 면적이라도 건축법상 사용할수 있는 면적이 달라

비슷한 면적에도 방의 갯수가 차이가 많이 날수도 있습니다

구체적으로는 설계사무소에 의뢰해서 가설계를 받아봐야 알지만

전반적으로 지적도를 뽑아 주변 도로 상황 , 방향 , 건물 전면의 길이 등을

파악해서 알수도 있습니다

 

예를 들어 설명해드릴게요

위 지적도상 중앙에 동그라미 표시가 되어 있는곳이

사업 부지로 적당한지 파악을 하면

일단 도로를 북쪽에 1곳

동쪽에 1곳 끼고 있긴 하지만 두 도로 모두

막다른 도로 이며 길이는 10m 이상 35m 이하 입니다

이럴 경우 기존 도로 포함 도로를 3M 확보를 해야 합니다

동쪽 도로가 2M 도로이니 1M 후퇴하여 건축선을 잡아야 하겠죠

1M 정도 후퇴하여 건축선이 잡히는건 평균적인것이기 때문에

괜찮은 조건입니다

 

다만, 도로가 너무 좁고 전면폭이 좁다 보니 주차장을 확보하는게 조금 어려울것 같습니다

주차장을 확보하는건 일이 아닌데 주차장 확보 + 주차장 진입로 확보에

어려움이 있을것 같습니다

 

지구단위계획구역으로 잡혀 있어 구청 디자인과에 문의해보았습니다

특별한 용적율 , 건폐율 , 건축물높이 , 층수 제한 등 중요한 사항에는

별다른점이 없다 합니다

 

구청 건축과에 문의한 결과 다중주택 허가가 불가능하다는 얘기를 합니다

저희가 다중주택으로 사업을 진행하는 경우가 주차장 확보 공간이 적기 때문에

그만큼 수익률을 높이기가 유리해서 입니다

다세대 주택으로 진행할 경우 최소 5~8대 주차 공간을 확보 해야 하는 반면

다중주택으로 진행할 경우 2~3대 정도의 주차 공간만 확보 해야 하면 되니까요

근데 다중주택 허가가 안나온다니.. OTL

 

사업부지 주인이 직접 지으려고 하시는거라서 일단 수익률이 높게 나올만한

조건들로 가설계를 뽑아 보기로 합니다

 

다세대로 방향을 잡아보았습니다

총 원룸 3개. 1.5룸 6개 , 3룸 1개 정도로 구상을 하고 1층에 필로티 구조로

주차 5~6대 확보 2층에 원룸1개 1.5룸 2개 3층에 원룸 1개 1.5룸 2개

4층에 원룸 1개 1.5룸 2개 5층에 주인세대 3룸 1개로 예상하고 설계 사무소에

의뢰하니 4층,5층이 일조권 사선제한때문에 많이 꺾여서 4층5층을 써먹기가 힘들것 같다고 합니다

이런 저런 조건들이 맞지 않아 수익률 맞추기가 상당히 어려워 고심중에 있는 사례입니다

 

이렇듯 사업 부지를 선정하는 과정이 상당히 어렵습니다 

여러 부동산에 의뢰해 50개의 부지를 받았다 해도

실제로 수익률이 나올만한 곳은 5개도 안되는것 같습니다

 

주택임대사업 , 신축판매사업을 진행 하는데 있어

가장 어려운 부분이며 가장 신중해야 하는 부분입니다

어렵다고 이 단계에서 포기하는 경우도 많습니다만

이 단계에서 좋은 부지를 선정하면 80% 이상은 성공한거라 보시면 됩니다

 

저희는 여러 제휴 부동산들과 연계하여 최대한 좋은 부지를 선정할수 있도록

도와드리고 있습니다

 

2. 설계 및 명도,철거

 

 

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좋은 사업 부지를 선정하였다 하면 설계 및 명도,철거에 들어가야 합니다

대부분 사업 부지들이 기존에 단독 주택 및 다가구 주택으로 사용 되던 부지 입니다

저희는 기존 건물을 철거 하고 새로운 건물을 지어야 하기 때문에

기존 세입자분들을 내보내야 합니다 .

물론 대부분의 경우 사업 부지 매도인들이 명도까지 진행하는 경우가 많긴합니다

계약금을 10% 치루고 중간에 중도금, 최후 잔금을 치루게 됩니다

계약금 10%를 치루면 매도인이 기존 세입자들과 협의하여 잔금일 전에

이사를 나가게끔 합니다

잔금지급과 동시에 철거를 진행하는 경우가 대부분이죠

꼭 명도가 완료 되는 이후에 잔금을 치루셔야 합니다 명심해주세요~

잔금일에 은행 융자를 받기 때문에 잔금 치루고 명도가 진행 되면

이자 비용이 발생하기 때문이죠~ 즉 잔금일 이후 최대한 빨리 건물이 완공 되야

이자 비용을 최대한 줄일수 있습니다

 

 

사업 부지 선정 계약과 동시에 들어가야 할 부분이 설계입니다

설계도가 나와야 시공업체들을 선정하기 수월하며 설계가 나와야 각종 인허가 부분이

진행이 됩니다

설계시에도 많이 놓치시는부분이 방의 구조와 옵션의 배치 , 생활 동선을 중요시 파악하고

직접 설계에 참여 해야 합니다

그냥 설계사무소에 의뢰해놓고 가만히 있으면 일반 설계사무소에서는 건축법상에

맞게 설계를 할뿐 방의 구조 , 옵션 배치 , 생활 동선들은 고려하지 않는 경우가 많으니

수차례 도면 미팅을 통해 최대한 임대가를 높게 받을수 있는 방향으로

최대한 매매가를 높게 받을수 있는 방향으로 , 최대한 내부 공간을 효율적으로 쓸수 있는 방향으로

설계를 해야 합니다

 

설계 단계가 저희가 필요한 부분이기도 합니다

저희는 수년간의 원룸,오피스텔 임대 노하우와 매매/시공/시행/임대 노하우로

내부 공간을 최대한 확보하며 , 임대 진행이 수월하며 임대가를 높게 받을수 있는 방의 구조, 옵션의 배치

세입자분들의 생활 동선을 고려하여 도면 미팅에 직접 참여 합니다

이부분은 임대 수익에 큰 영향을 미치며 , 추후 매매 가격에도 큰 영향을 미칠수 있는 부분이라

신중히 진행 하셔야 합니다

 

설계도가 나오면 각종 인허가를 진행하며 철거,측량을 진행 하여야 합니다

 

3. 시공

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시공 부분은 직접 신경쓸게 그렇게 많지 않습니다

세부적으로 보면 철거>측량>토목>지층>1층>2층>3층골조>외벽>내부

이런순으로 진행 됩니다

신경써야 할 부분은 외벽 마감재 , 내부 마감재 , 옵션 등

마감재 선택만 잘하시면 되겠죠

마감재 및 옵션들은 임대가격에 영향을 미치며 , 추후 매매 가격에도

영향을 미칠수 있으니 공사 단가에 너무 연연하지 마시고

좋은 제품 , 고급스러운 제품을 사용하는걸 추천합니다

시공 단계에서 각종 민원들이 발생합니다

민원 때문에 비용이 많이 발생 되기도 하죠

민원은 별다른 해결 방법이 없습니다

공사 시작 전 작은 선물들을 주변 세대에 돌려 양해를 구하는 부분과

직접적인 소음과 먼지 발생을 줄이며 시공에 임하고

민원이 발생되면 최대한 민원자와 협의하여 최소한의 비용으로

해결하는 부분이 있겠습니다

 

4. 임대

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건물이 다 지어졌으면 임대를 진행 해야 합니다

주변 임대 시세를 파악하고 적당한 임대 가격을 책정하여

주변 부동산과 원룸,오피스텔 전문으로 임대하는 부동산들에게

협조를 구하여 임대를 진행 하게 됩니다 임대를 할시에도

추후에 매매할 경우를 생각하여 보증금과 월세 비율을 적당히 맞추어

임대를 마무리 하는게 매매 진행이 수월합니다

 

5. 매매

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임대를 마무리 하였으면 매매를 진행 합니다

반드시 매매를 진행해야 되는 부분은 아니지만 일단 본인이 들어간 금액에

2억 정도의 차액을 남길수 있으면 매매를 진행하는게 맞다고 생각 됩니다

물론 거주하면서 임대 소득을 보시려는 분들 , 아니면 고정적인 월소득을

보시겠다는분들 등 상황에 따라 달라지긴 하겠지만

꼭 보유하여야 하는 이유가 있지 않는 이상 매매를 진행하시는게

맞습니다.

경험자가 되셨기 때문에 매매를 진행하시고 또 다른 사업부지를 찾아

다시 진행해서 또 차액을 남기고 이런식으로 진행하는게 맞다고 생각 됩니다

매매 진행도 저희 직영 중개팀에서도 진행을 해드리며 주변 제휴 부동산들에게

의뢰를 하여 진행 하기도 합니다

임대를 마무리 하고 수익률 10% 정도의 매매가격에 매매 진행을 하게 됩니다

 

여러 상황에 따라 다르겠지만 현재까지 사례는 1년 이내에 매매 진행 되는 경우가 많습니다

 

6. 관리

 

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매매를 하지 않으셨을 경우 유지,관리를 잘하셔야 합니다

일반적으로 신축 1년간 하자보수가 진행 되니 하자에 대한 부분을 체크하셔서

하자 보수를 받을 부분은 받으시고

그 외 부분은 유지,관리,청소를 철저히 하셔서

건물의 가치를 꾸준히 유지하셔야 합니다

그렇게 하기 위해 직접 거주하시면서 관리를 하지 않을 경우

관리업체에 맡기시는것도 좋은 방법 입니다

 

건물이 항상 깔끔하고 관리가 잘 되야 꾸준히 임대도 잘되며

추후 매매를 할 경우 높은 매매가를 받을수 있을테니까요~

 

* 원룸 신축 공사 비용

 

신축 공사 비용은 딱 얼마다라고 얘기할 부분이 아닙니다

공사비는 주로 평당 얼마로 계산되며

그 공사비에 따라 공사가 진행 되겠죠~

아무래도 저렴한 가격에 공사를 하시려다 보면 하자부분도 발생할수 있으며

내부,외부 마감재 및 건축 자제 선택폭이 좁아져 총 사업비만 하더라도

몇억씩 들어가는데 결과가 안좋을수 있습니다

총 공사비 얼마 이렇게 산정하는 업체들과 진행하시면 추후 추가 공사비,인입비,민원비 등

많은 추가 비용이 발생할수도 있습니다

가장 좋은 방법은 그 시공사에서 지어놓은 현장을 방문 답사 하여

그 현장은 얼마에 공사를 하였는지 , 다른 현장은 얼마에 공사를 하였는지를

알아보시는게 가장 좋은 방법이라고 생각 됩니다

저희도 직접 시공을 하고 있지만 평당 공사비 사례는 320만원부터 520만원까지

상당히 다양합니다 그러니 직접 방문하셔서 구체적인 상담받으시는게 맞지 않을까 싶습니다

 

 

 

 

 

 

 

 

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